Kaip ilguoju laikotarpiu keitėsi butų kainos Vilniuje? Ką anksčiau labiau apsimokėjo pirkti: naujos ar senos statybos butą? Centre ar miegamuosiuose mikrorajonuose? Tai klausimai, kuriuos dažnai galima išgirsti iš NT rinkos dalyvių, kurie stengiasi pažinti praeitį, kad galėtų geriau numatyti galimus ateities scenarijus. Deja, šiandien nėra tokio instrumento ar kainų indekso atskiriems segmentams, mikrorajonams stebėti, kurių pagalba būtų galima atsakyti į tokius ar panašius klausimus. Iki šiol galėjome matyti tik bendrus kainų indeksus, kurie rinkos dalyviams paaiškina tiek pat, kiek apie ligonių būklę paaiškina vidutinė temperatūra ligoninėje.

Dėl šios priežasties gimė idėja pabandyti į būsto rinkos statistiką pasižiūrėti detaliau, sukurti algoritmą, kuris leistų gana nesudėtingai, skaidriai ir sklandžiai stebėti būsto kainas, jų pokyčius skirtingais laikotarpiais bei įgalintų atsakyti į pradžioje užduotus klausimus apie būsto kainų pokyčius ilgalaikėje perspektyvoje. UAB „1Partner LT“, bendradarbiaujant su VšĮ „Realdata“, pavyko tokius indeksus (toliau – 1PI) sukurti, kurių pagrindinė idėja – „lyginti obuolius su obuoliais“ ir stebėti, kaip keitėsi, keičiasi analogiškų būstų kainos bei pagal tai spręsti apie realų būsto kainų pokytį mieste. Kol kas įrankiai paruošti Vilniaus butų rinkos monitoringui, bet artimoje ateityje pagal tą patį principą bus sukonstruoti įrankiai ir kitų miestų būstų kainų stebėsenai.

1PI būsto kainų indeksas 2000 – 2020 m.

1PI Vilniuje leidžia gana nesunkiai atsakyti, kad per 20 metų labiausiai pabrango butai centrinėje miesto dalyje, kuri apima Senamiestį, Naujamiestį, Žvėryną, Užupį, dalį Šnipiškių ir Antakalnio. 2000-aisiais metais senos statybos trijų kambarių butas šioje zonoje kainavo vidutiniškai 460 EUR/kv.m, o po dvidešimties metų – vidutiniškai 2150 EUR/kv.m. Kainos pokytis – maždaug 4,7 karto. Prasčiausiai sekėsi Pilaitei ir kitiems miegamiesiems mikrorajonams, kur kainos per 20 metų padidėjo 2,6-2,9 karto. Ar tai reiškia, kad panašių kainų pokyčio tendencijų galėtume tikėtis ir ateinančius 20 metų? Greičiausiai, kad nebūtinai. Pastarasis dvidešimtmetis davė tokius rezultatus, nes buvome integracijos į Vakarus kelyje ir panašu, kad daug kur perėmėme Vakarietišką praktiką, kur būstas centrinėje miesto dalyje paprastai yra kur kas brangesnis nei miegamuosiuose mikrorajonuose. Kita vertus, ateityje mūsų laukia kitokie pokyčiai tiek ekonominiai, tiek demografiniai, todėl ir būsto paklausos tendencijos gali kardinaliai pasikeisti.

Centrinės miesto dalies būsto kainų indekso pokyčiai 2000 – 2020 m.

1PI leidžia pastebėti dar vieną įdomų aspektą – 2000-aisiais Pilaitėje žmonės pirko tuo metu santykinai naujos, t.y. 1993-1998 ir panašių metų, statybos butus, kurie kainavo iš esmės tiek pat, kiek ir senos statybos butai centrinėje miesto dalyje. Šiandien galime konstatuoti, kad tuometinė nauja statyba miegamajame mikrorajone kainos kilimo prasme beveik dvigubai pralošė senai statybai centrinėje miesto dalyje. Kodėl taip įvyko? Pirma priežastis, dėl integracijos į Vakarus ir jų gyvenimo požiūrio perėmimo jau aptarta, bet kartu galima įžvelgti ir kitą priežastį – 2000-aisiais tai, kas atrodė kaip nauja statyba, labai greitai pavirto sena statyba, kai rinkoje prasidėjo šiuolaikiškesnių, efektyvesnių pastatų statyba. Kitaip sakant, įvyko gana spartus ir reikšmingas funkcinis tokių būstų nusidėvėjimas nors fiziškai tai dar buvo gana nauja statyba. Todėl galima kelti klausimą, ar šiandien tai, ką mes laikome nauja statyba ir už ką pirkėjai yra linkę sumokėti 1,5-2 kartus daugiau nei už šalia esančius senos statybos butus, yra progresyvi nauja statyba, kuriai negresia reikšmingas funkcinis nusidėvėjimas ateinančių 5 ar 10-ies metų perspektyvoje? Priešingu atveju galbūt tas kainų skirtumas nėra labai pagrįstas ir tai reikštų, kad ilgalaikėje perspektyvoje tokio būsto pirkėjai labiau rizikuoja.

Kitas įdomus aspektas, kuris pasimato, lyginant „obuolius su obuoliais“ yra tai, jog centrinėje miesto dalyje analogiškų butų kainos jau pasiekė buvusias prieš krizę. Tuo tarpu Pilaitė ir Sovietiniai miegamieji mikrorajonai: Lazdynai, Karoliniškės, Šeškinė, Fabijoniškės, Žirmūnai, nuo buvusių kainų aukštumų 2007-2008 metais dar atsilieka 20-30 proc. ir kadangi toks būstas sudaro apie 70 proc. svorio bendrame kainų indekse, dažnai susidaro klaidingas įspūdis, žiūrint tik į bendrą vidurkį, kad visas būstas Vilniuje kainų prasme dar atsilieka nuo prieškrizinių kainų. Galima paminėti, kad pietinėje dalyje, į kurią patenka Naujininkai, Vilkpėdė, butų kainos beveik grįžusios į buvusias prieš krizę, o Šiaurinėje dalyje: Tarandėje, Perkūnkiemyje, Bajoruose, Visoriuose, Santariškėse butų kainos nuo prieškrizinių atsilieka apie 14 proc. Matome, kad skirtingose Vilniaus miesto zonose butų kainų pokyčiai yra nevienodi ir labai tikėtina, kad ateityje jie taip pat bus skirtingi, todėl 1PI stebėsenos įrankiai turėtų pasitarnauti geresniam rinkos pažinimui, suvokimui ir galbūt net prognozavimui.

Susipažinti su būsto kainų pokyčiais galite čia