Nuo 2026 metų sausio gyventojai galės išsiimti II pakopos pensijų fonduose sukauptas lėšas. Nekilnojamojo turto analitikai prognozuoja, kad dalis šių pinigų gali būti nukreipta į lietuvių mėgstamiausią investavimo formą – nekilnojamąjį turtą. 1Partner analitikai išnagrinėjo, kokios grąžos galima tikėtis Vilniuje įsigijus gyvenamąsias ar komercines patalpas nuomai.

“Nors pensijų reforma leis išsiimti sukauptas lėšas ilgesniam nei vienų metų laikotarpiui, tikimės, kad dalis žmonių iš karto ieškos investavimo galimybių. Nekilnojamasis turtas išlieka viena populiariausių alternatyvų Lietuvoje“, – teigia Viktoras Račkovskis, 1Partner vadovas.

Vidutinė investicija į gyvenamąjį būstą Vilniuje šiuo metu siekia apie 180 tūkst. eurų, o į komercines patalpas – virš 200 tūkst. eurų.

Gyvenamojo būsto segmentas: stabilumas su silpnėjančiu pelningumu

Gyvenamųjų patalpų nuomos pelningumas 2025 metais

Vidutinis gyvenamųjų patalpų nuomos pelningumas 2025 metais siekia 5,4 proc. Palyginimui, Lietuvos banko duomenimis, II pakopos pensijų fondų vidutinės grąžos normos svyruoja nuo 2,44 proc. iki 8,71 proc., priklausomai nuo fondo grupės.

„Pirmu žvilgsniu gali atrodyti, kad dalis fondų savo grąža pranoko nekilnojamąjį turtą, tačiau investuojant į NT svarbi dedamoji yra kainų augimas, kuris gali reikšmingai padidinti bendrą investicijos grąžą“, – teigia Mantas Silickas, 1Partner vertintojas ir analitikas.

Gyvenamųjų patalpų nuomos pelningumas pagal amžiaus grupes

Remiantis 1Partner būsto kainų indekso (1PI) duomenimis, 2025 m. pirmąjį pusmetį kainų augimas siekė 2,1 proc. 2024 metais kainos išliko stabilios, o 2021–2022 metų periodu, kai NT rinka pasiekė piką, augimas siekė atitinkamai 14,8 proc. ir 13,2 proc.

Apibendrinus nekilnojamojo turto nuomos pelningumą ir kainų augimo rodiklius, jie nenusileidžia, o kartais net viršija pensijų fondų grąžą. 1Partner pabrėžia, kad praeities rezultatai negarantuoja tokių pat rezultatų ateityje.

Analizuojant atskirus segmentus, senos statybos būsto (daugiau nei 15 metų amžiaus) nuomos pelningumas siekia 5,7 proc., o naujesnio būsto – 5 proc. Bendra tendencija rodo palaipsniui mažėjantį pelningumą dėl augančių būsto kainų.

Gyvenamųjų patalpų nuomos pelningumas pagal amžiaus grupes

Geografiniai skirtumai: nuo 4,3 iki 7 procentų

Žvelgiant į atskiras Vilniaus teritorijas, didžiausias nuomos pelningumas užfiksuotas Naujininkų (7 proc.) ir Naujosios Vilnios (6,7 proc.) mikrorajonuose, kur būsto kainos išlieka santykinai mažiausios.

Žemiausias pelningumas stebimas prestižinėse vietovėse su aukščiausiomis būsto kainomis: Senamiestis (4,3 proc.) ir Markučiai (4,5 proc.)

Nuomos pelningumas atskiruose mikrorajonuose

 Pagal absoliučias nuomos kainas, didžiausia nuomos kainų mediana fiksuota Senamiestyje ir Užupyje – po 750 eurų per mėnesį. Žemiausios nuomos kainos išlieka Naujininkuose ir Naujojoje Vilnioje – po 400 eurų.

Nuomos kainų mediana atskiruose mikrorajonuose, EUR 

Komercinės patalpos: atsparesnės infliacijos svyravimams

Komercinių patalpų (administracinių, prekybos, paslaugų) rinkoje 2025 m. pirmąjį pusmetį vidutinis nuomos pelningumas siekė 6,9 proc. ir buvo kiek aukštesnis nei 2023–2024 metais.

Komercinių patalpų nuomos pelningumas

„Komercinių patalpų segmentas pastaraisiais metais įrodė didesnį atsparumą rinkos svyravimams. Per paskutinius penkerius metus infliacijos pokyčiai reikšmingai nepaveikė šio sektoriaus“, – teigia M. Silickas.

Stebimų objektų segmente 2025 m. pirmąjį pusmetį užfiksuoti 138 pirkimo–pardavimo sandoriai, o laisvų patalpų nuomos pasiūloje – 2356 objektai.

Komercinių patalpų nuomos kainos per metus vidutiniškai augo apie 2,7 proc., nuosaikiai didėjo kainų sklaida. 2025 m. pirmąjį pusmetį daugumos objektų nuomos kainos fiksuotos 8,1–16,0 eurų už kv. metrą per mėnesį intervale. Vidutinė kaina siekė 12,7 euro už kv. metrą per mėnesį, o viršutinė statistinė kainų riba – apie 28 eurus. Užfiksuoti pavieniai objektai, kurių nuomos kainos viršijo net 50 eurų už kv. metrą.

Komercinių patalpų nuomos kaina, EUR/M²

 Pardavimo kainos stabilizavosi 2023 metais ir išliko reikšmingai nepakitusios. Šiais metais daugumos objektų pardavimo kainos fiksuotos 1400–2800 eurų už kv. metrą intervale, vidutinė kaina siekė 2230 eurų už kv. metrą, o viršutinė statistinė kainų riba – apie 4900 eurų.

COVID-19 pandemijos periodu atsiradęs didelis laisvų patalpų skaičius sulėtino nuomos kainų augimą, o 2021–2022 metais išaugusios pardavimo kainos nulėmė sumažėjusį nuomos pelningumą.

Komercinių patalpų pardavimo kaina, EUR/M²

1Partner ekspertai rekomenduoja potencialiems investuotojams pradėti nuo išsamios rinkos analizės. Į įsigyjamą turtą reikėtų žiūrėti kaip į investiciją ir grąžą, o ne kaip į būstą, kuriame planuojate gyventi patys ar jūsų šeimos nariai.

„Svarbu suprasti, kad nekilnojamasis turtas – tai tik viena iš investavimo alternatyvų. Rinkoje egzistuoja ir kitos galimybės, todėl prieš priimant sprendimą verta įvertinti visus variantus ir savo asmeninę riziką“, – pataria V. Račkovskis.

 Apie pelningumo skaičiavimą

 1Partner jau kelerius metus stebi Vilniaus nekilnojamojo turto nuomos pelningumą, analizuodama duomenis ir naudodama automatizuotus duomenų rinkimo procesus. Pelningumas skaičiuojamas pagal formulę: (Vidutinė pasiūlos nuomos kaina už m² × 12 / Vidutinė m² pardavimo kaina) × 100%.

Gyvenamojo būsto segmente analizuojami visi Vilniaus miesto mikrorajonai, apimantys beveik visą sostinės butų fondą. Skaičiavimuose naudojami butai, kurių plotas yra nuo 15 iki 80 m². Duomenys skirstomi pagal statybos laikotarpį: naujesnio būsto segmentas (iki 15 metų amžiaus) ir senos statybos būstas (virš 15 metų). Pelingumo rodiklis apskaičiuojamas remiantis paskutinių 12 mėnesių vidutinėmis pasiūlos kainomis ir sandoriais.

Komercinių patalpų rinkoje analizuojamos smulkios administracinės, prekybos, paslaugų ir maitinimo paskirties patalpos, neįtraukiant stambių verslo ar prekybos centrų bei sandėliavimo objektų. Stebimos patalpos, kurių plotas svyruoja nuo 15 iki 500 m², o nuomos kaina – nuo 5 iki 50 eurų už kv. metrą per mėnesį.

Svarbu pažymėti, kad skaičiuojant pelningumą neįtraukiamos pridėtinės išlaidos. Pelingumo rodikliai atnaujinami kas ketvirtį ir bus skelbiami įmonės svetainėje, kur kiekvienas šalies gyventojas gali susipažinti su naujausiais duomenimis ir NT rinkos tendencijomis.

 Apie „1Partner LT“

Nekilnojamojo turto bendrovė „1Partner LT“ buvo įkurta susijungus trims skirtingose valstybėse veikusioms bendrovėms: Lietuvos rinkoje jau 20 metų gyvavusiai nekilnojamojo turto  bendrovei „Centro kubas – nekilnojamasis turtas“, nekilnojamojo turto lyderės pozicijas Estijoje užimančiai agentūrai „1Partner“ ir Latvijos kompanijai „1Partner LV“. 2019 m. įsteigus prekės ženklą „1Partner“, šios bendrovės kartu veikia 3 Baltijos šalyse.

Daugiau informacijos:

Viktoras Račkovskis, „1Partner LT“ direktorius

Tel. +370 629 29 123, +370 521 57370, el. paštas viktoras.rackovskis@1partner.lt