• Pirmadienis, 22. balandžio 2019

    Vilnius – Lietuvos Respublikos sostinė, didžiausias ir vienas iš seniausių Lietuvos miestų, įkurtas dviejų upių – Vilnelės ir Neries santakoje, tai šalies administracinis, kultūrinis, politinis, verslo centras. Tai labiausiai ekonomiškai išsivystęs, dinamiškas ir atviras miestas, pasižymintis gerais ryšiais, teikiantis aukšto lygio švietimo ir darbo galimybes, turintis gerėjantį įmonių, inovacijų, gyvenimo kokybės įvaizdį tarptautiniu mastu bei vaidinantis išskirtinį ekonominį, kultūrinį ir informacinį vaidmenį Baltijos regione.

    Lietuvos statistikos departamento duomenimis tarp didžiausių Lietuvos miestų gyventojų skaičius per paskutinius keletą metų augo tik Vilniuje.

    Lentelė 1 – Nuolatinių gyventojų skaičius liepos 1 d. (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

    Metai Lietuvos Respublika Vilnius Kaunas Klaipėda
    Gyventojai Pokytis Gyventojai Pokytis Gyventojai Pokytis Gyventojai Pokytis
    2008 3,357,675 556,977 353,800 183,828
    2009 3,339,009 -0.56% 559,234 0.41% 350,555 -0.92% 183,099 -0.40%
    2010 3,291,960 -1.41% 557,559 -0.30% 343,245 -2.09% 180,673 -1.32%
    2011 3,025,027 -8.11% 533,996 -4.23% 313,614 -8.63% 161,345 -10.70%
    2012 2,987,523 -1.24% 534,400 0.08% 308,767 -1.55% 159,437 -1.18%
    2013 2,956,558 -1.04% 538,474 0.76% 305,358 -1.10% 157,860 -0.99%
    2014 2,931,612 -0.84% 540,909 0.45% 302,810 -0.83% 156,890 -0.61%
    2015 2,903,951 -0.94% 543,026 0.39% 299,535 -1.08% 155,096 -1.14%
    2016 2,870,351 -1.16% 544,259 0.23% 295,585 -1.32% 153,030 -1.33%
    2017 2,824,030 -1.61% 546,267 0.37% 290,289 -1.79% 149,860 -2.07%
    2018 2,800,738 -0.82% 549,181 0.53% 287,665 -0.90% 148,090 -1.18%

    UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ gyventojų analizė patvirtina gyventojų skaičiaus prieaugį Vilniaus mieste, tačiau naudojant papildomus informacijos šaltinius nustatyta, kad gyventojų skaičius šalies sostinėje yra ženkliai didesnis ir siekia per 630,000 (neskaičiuojant Grigiškių bei Vilniaus miesto bei rajono savivaldybėje gyvenančių asmenų), o toliau pateikiama informacija apie jų migraciją miesto teritorijoje.

    2017 metais buvo pastebimas nedidelis gyventojų skaičiaus sumažėjimas, tačiau panašu, kad tai tebuvo taikomos metodikos nulemta klaida ir galima konstatuoti, kad bent jau artimiausiu laikotarpiu demografiniai Vilniaus rodikliai ir toliau atrodys patraukliausiai tarp visų Lietuvos miestų, tačiau neišsprendus emigracijos problemos su laiku gyventojų skaičius pradės mažėti ir sostinėje, kaip, kad neliks vieno iš pagrindinio gyventojų prieaugio šaltinių – vidinės migracijos iš mažesnių miestų.

    Tankiausiai apgyvendinti išlieka senesni miegamieji rajonai (Fabijoniškės, Justiniškės, Karoliniškės, Šeškinė), tačiau pastebima, kad gyventojai prioriterizuoja naujos statybos būstą, todėl miesto dalys, kuriose vyksta intensyvios statybos (ir dominuoja prieinama kaina) susilaukia didelio jaunesnių šeimų, porų ar pavienių asmenų prieaugio (pagrindiniai būsto pirkėjai), o rajono vystymui lėtėjant (ar visiškai sustojus) vidutinis gyventojų amžius išauga, būstas toje miesto dalyje praranda patrauklumą ir senesnieji rajono gyventojai susiduria su būsto realizavimo problema bei lieka sąlyginai įkalinti, ko pasekoje nesant naujų gyventojų bei skiriantis namų ūkiams (vaikai išsikelia iš tėvų namų siekdami pradėti savarankišką gyvenimą) bendras gyventojų skaičius toje dalyje tolygiai mažėja, kas akivaizdžiai pastebima Šeškinėje, Naujininkuose bei kituose panašiuose mikrorajonuose. Artimiausioje ateityje gyventojų prioritetai lemiantys vidinę migraciją iš esmės keistis neturėtų, t.y. nebevystomi arba perpildyti mikrorajonai pasižymės vis mažesniu patrauklumu, o gyventojai esant galimybei ir toliau rinksis kuo įmanoma modernesnį būstą su sąlyga, kad papildomi patogumai pateisins aukštesnę kainą.

    Lentelė 2 – UAB Centro kubas – Nekilnojamasis turtas duomenys apie gyventojų skaičių Vilniaus m.

    Seniūnija 2016 2017 2018
    I ketv II ketv III ketv IV ketv I ketv II ketv III ketv IV ketv I ketv II ketv III ketv IV ketv
    Antakalnio 49,437 49,398 49,385 49,460 49,964 49,926 49,956 50,090 50,280 50,364 50,416 50,410
    Fabijoniškių 44,109 44,667 45,239 45,615 45,703 45,956 46,133 46,646 46,798 46,983 47,260 47,366
    Justiniškių 34,094 34,094 34,168 34,276 34,322 34,222 34,230 34,159 34,839 34,865 34,807 34,173
    Karoliniškių 32,537 32,629 32,749 32,807 32,602 32,726 32,918 33,813 34,033 35,130 35,501 35,786
    Lazdynų 40,560 40,662 40,701 40,676 40,538 40,441 39,658 40,313 40,396 41,923 41,039 40,764
    Naujamiesčio 35,200 35,139 35,132 35,172 35,093 35,041 34,986 34,934 34,906 34,834 34,826 34,688
    Naujininkų 41,489 41,298 40,971 40,647 40,240 39,945 39,733 39,534 39,411 39,197 38,778 39,061
    N. Vilnios 36,164 36,154 36,131 36,249 36,401 36,355 36,180 36,137 36,163 36,236 36,101 36,233
    Panerių 9,450 9,439 9,435 9,447 9,423 9,407 9,385 9,365 9,355 9,330 9,312 9,288
    Pašilaičių 32,287 32,414 32,699 32,874 33,385 33,485 33,588 34,893 34,942 36,829 36,626 37,213
    Pilaitės 20,303 20,267 20,311 20,346 20,464 20,475 20,546 20,578 20,732 20,802 20,850 20,780
    Rasų 13,098 13,293 13,553 13,748 13,824 13,760 13,540 11,075 10,907 10,778 10,029 10,586
    Senamiesčio 26,459 26,441 26,440 26,486 26,903 26,864 26,719 26,620 26,474 26,436 26,464 26,637
    Šeškinės 38,641 38,443 38,184 38,063 37,703 37,572 37,468 37,283 37,200 37,021 36,841 36,768
    Šnipiškių 21,754 21,663 21,590 21,509 21,410 21,305 21,307 21,283 21,278 21,302 21,212 21,274
    Verkių 38,649 38,871 39,133 39,369 39,819 39,919 40,579 41,152 41,103 42,143 42,315 42,104
    Vilkpėdės 25,921 25,889 25,879 25,910 25,845 25,802 25,740 25,686 25,659 25,590 25,541 25,476
    Viršuliškių 16,264 17,089 17,951 18,330 18,524 18,611 18,947 19,480 19,666 19,823 19,999 20,367
    Žirmūnų 59,248 59,411 59,638 60,018 60,162 60,312 60,479 60,880 61,059 56,544 58,768 58,771
    Žvėryno 12,953 12,826 12,756 12,591 12,258 12,163 12,075 11,971 11,931 11,915 11,719 11,770
    VISO, tukst. 628.6 630.1 632.0 633.6 634.6 634.3 634.2 635.9 637.1 638.0 638.4 639.5

    Labai svarbu suprasti ir gyventojų prieaugio prigimtį, nes mažėjant bendram šalies gyventojų skaičiui, vidinės migracijos ištekliai ilgainiui išseks, todėl neskaičiuojant nedidelės tarptautinės migracijos iš rytų Europos, miesto augimas galės būti užtikrinamas tik natūraliu gyventojų prieaugiu ir šis rodiklis Vilniaus mieste jau per dešimt metų yra teigiamas.

    Lentelė 3 – Bendrasis natūralios gyventojų kaitos rodiklis (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

    Metai Lietuvos Respublika Vilnius Kaunas Klaipėda
    2008 -3,8 0,5 -2,3 -1,6Bottom of Form
    2009 -3,1 1,4 -1,7 -0,2
    2010 -3,7 1,9 -2,0 -0,9
    2011 -3,6 1,5 -2,3 -1,5
    2012 -3,5 1,2 -2,7 -1,0
    2013 -3,9 0,9 -2,9 -1,8
    2014 -3,4 1,7 -2,3 -0,9
    2015 -3,6 2,0 -3,2 -1,1
    2016 -3,6 2,3 -2,9 -2,0
    2017 -4,0 2,1 -3,4 -2,2
    2018 -4,1 1,7 -3,7 -1,7

    UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ nuomone, gyventojų prieaugis Vilniaus mieste artimiausius kelis metus vis dar išliks teigiamas, tačiau nusilpus vidinės migracijos srautams vien teigiamo natūralaus gyventojų kaitos rodiklio gali nebepakakti siekiant užtikrinti paklausą nuolat augančiai naujo būsto pasiūlai.

    Būstai

    Žemos palūkanų normos bei stabilios nekilnojamojo turto kainos sudarė galimybes naujų būsto paskolų išdavimo prieaugiui, kuris nepaisant kasmetinio sumažėjimo sausio – vasario mėnesiais nuo 2015 metų pradžios pozityviai nuteikia rinkos dalyvius.

    Vis dėl to pastebima, kad paskolos aptarnavimo išlaidos nuo 2016 m. pradžios iki 2017 m. vidurio sudarė apie 0.1%, o 2017 m. liepą jos pakankamai reikšmingai paaugo apie 0.07% iki 0.17%, o iki 2015 metų vidurio kritusios būsto paskolų palūkanos (žemiausiame taške 2015 m. liepa – 1.68%), 2016 – 2017 metais laikėsi stabilios ties ~2.00%, o nuo 2018 metų pradžios pastebimas nedidelis tačiau tolygus jų augimas (nuo 2.05% 2017 m. gruodžio iki 2.32% 2018 m. gruodžio), ko pasekoje bendros kredito kainos metinė norma nuo 2017 m. pradžios paaugo apie 0.45%.

    Figūra 1 –Naujai išduotos paskolos ir palūkanų normos (būsto įsigijimui, Lietuvos Banko duomenys)

    Pažymėtina, kad skolinomosi kaštų pokytis įvyko nepaisant to, kad ECB pagrindinių refinansavimo operacijų palūkanų norma, ribinio skolinosi galimybės norma bei komercinių bankų indėlių ECB palūkanos išliko neigiamos ne trumpiau nei nuo 2016 metų, kas bazinėms palūkanų normoms tapus teigiamomis lems reikšmingą finansavimo kaštų pokytį.

     

    Lentelė 4 – Euribor normos 2014 – 2019 metais

    2019-01-02 2018-01-02 2017-01-02 2016-01-04 2015-01-02 2014-01-02
    1 savaitės -0.37% -0.38% -0.37% -0.25% -0.02% 0.18%
    1 mėnesio -0.36% -0.37% -0.37% -0.21% 0.02% 0.21%
    3 mėnesių -0.31% -0.33% -0.32% -0.13% 0.08% 0.28%
    6 mėnesių -0.24% -0.27% -0.22% -0.04% 0.17% 0.39%
    12 mėnesių -0.12% -0.19% -0.08% 0.06% 0.32% 0.56%

    Vis dėl to svarbu pažymėti, kad būsto palūkanos vis dar išlieka istorinėse žemumose, o aptarnavimo išlaidos neviršija istorinio vidurkio, tačiau svarstant įsigyti būstą su paskola jau reikia susimąstyti apie ateityje gerokai išaugsiančius paskolos kaštus, nes pvz. perkant būstą už 100,00 Eur su 15% dydžio pradiniu įnašu, kuomet paskolos laikotarpis 20 metų, metinei palūkanų normai pakilus nuo 2.00% iki vos 3.00%, mėnesio įmoka paaugtų apie 14%, o bendra mokamų palūkanų suma apie 48%. Detalesnė informacija apie tokio atvejo paskolos kaštų pabrangimą pateikiama tolimesniame grafike.

    Figūra 2 – Palūkanų normos įtaka paskolos mėnesio įmokai bei palūkanų sumai (per visą laikotarpį)

    Butų rinka nuo 2011 m. pabaigos demonstruoja nors ir nedidelį bet ganėtinai stabilų tiek nominalų, tiek realų pardavimo kainų augimą, kam įtakos turi augantys darbuotojų atlyginimai, brangstančios statybinės medžiagos, pirkėjų lūkesčiai būsto atžvilgiu [lokacija, kokybė, energinis naudingumas], kas kartu su noru įtikti būsto pirkėjui verčia vystytojus pateikti rinkai kuo patrauklesnius objektus, kas tiesiogiai lemia nuolatinį kainų augimą.

    Vilniaus miesto butų sektoriuje akivaizdžiai išskiria dvi esminės būsto grupės, – tai senos bei naujos statybos butai. Naujos statybos būstas nuo 2011 metų pabrango apie 30%, t.y. dvigubai daugiau nei būstas antrinėje rinkoje, tačiau jau antrus metus pastebėjimas kainų augimo lėtėjimas, kuris gali būti siejamas su rinkos pasisotinimu, kaip, kad nemažėjančios statybų apimtys baigia išpildyti rinkos paklausą.

    Figūra 3 – Pirminės butų rinkos kainų pokyčiai

    Šiuo metu Vilniuje galima rinktis naujos statybos būstą daugiau nei šimte įvairiausių projektų, tarp kurių dešimtys pasirinkimų Antakalnyje, bei jo prieigose, Fabijoniškėse, Naujamiestyje bei Senamiestyje, Šnipiškių mikrorajonuose. Kaip ir daugelį metų didžiausio vystytųjų dėmesio susilaukia Pilaitė, kurioje šiuo metu galima rinktis būstą iš daugiau nei 20 įvairių butų bei kotedžų kompleksų.

    Bendru atveju senos statybos būsto kaina iš esmės nekinta, nominalus kainų pokytis nuo 2011 metų sudarė 15% (tai kiek mažiau nei 2% per metus), kas atsižvelgiant į infliaciją sudaro apie 0.5% – 1.0% metinį kainų prieaugį.

    Figūra 4 – Antrinės butų rinkos kainų pokyčiai

    Antrinės rinkos pokyčius formuoja tiek naujesni, tiek senesni būstai; naujesnės statybos būsto kainos kyla sąlyginai greičiau nei jau ne viena dešimtmetį skaičiuojančiuose senesnės statybos būstuose, kurių realus kainos pokytis per paskutinius keletą metų iš esmės buvo neigiamas, kam įtakos turi menkas jų energinis naudingumas, prastesnis estetinis vaizdas, senstanti jų gyventojų bendruomenė. Tikėtina, kad ateityje senos statybos būsto kaina nebepasižymės net reikšmingu nominaliu kainos pokyčiu, kaip, kad daugėjant naujos statybos būsto fondui, senos statybos būsto patrauklumas bei aktualumas rinkoje palaipsniui mažės, o senstanti šių daugiabučių gyventojų bendruomenė turės papildomos neigiamos įtakos, kas kartu su atsainiai vystomais projektais šiaurinėje miesto dalyje suformuos geto tipo kvartalus.

    Siekiant geriau suprasti būsto kainų pokytį svarbu atsižvelgti į infliacijos lygį Lietuvos Respublikoje, kuris per paskutinius porą metų sudarė per 2% ir kiek viršijo ilgesnio laikotarpio vidurkius (10 metų ~ 2.0%, 5 metų ~ 1.5%), kas rodo, jog stebimas būsto kainų pokytis nėra kritinis ir reikšmingo kainų perkaitimo nėra.

    Lentelė 5 – VKI pokyčiai (Lietuvos Respublikos Statistikos departamento portalo duomenys)

    UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ nuomone, atsižvelgiant į neparduotų butų bei vystomų naujų projektų santykį su gyventojų Vilniaus mieste pokyčiu, beveik neabejotiną būsto paskolų palūkanų pokytį 2020 metais egzistuoja didelė tikimybė, kad būsto kainos 2020 metų pradžioje gali sumažėti iki 5.0%. Vis dėl to yra svarbu atsižvelgti, kad atlyginimų augimas Lietuvoje viršija tiek būsto kainų prieaugį, tiek infliaciją, todėl didėja žmonių galimybės įsigyti geresnį būstą.

    Lentelė 6 – Vidutinis darbo užmokestis, Eur neto (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

    Šalies ūkis su individualiosiomis įmonėmis Viešasis sektorius Privatusis sektorius be individualiųjų įmonių
    Dydis, Eur Pokytis Dydis, Eur Pokytis Dydis, Eur Pokytis
    2008K4 x x 544.3 x 494.7 x
    2009K4 x x 496.3 -8.82% 463.2 -6.37%
    2010K4 x x 505.2 1.79% 459 -0.91%
    2011K4 474.5 x 521.2 3.17% 468.8 2.14%
    2012K4 487.6 2.76% 533.7 2.40% 481.8 2.77%
    2013K4 511.6 4.92% 548.6 2.79% 510 5.85%
    2014K4 542.9 6.12% 578.1 5.38% 540.8 6.04%
    2015K4 575.6 6.02% 603.5 4.39% 575 6.32%
    2016K4 629.8 9.42% 656 8.70% 627.2 9.08%
    2017K4 684.8 8.73% 705.5 7.55% 683.1 8.91%
    2018K4 745.8 8.91% 785.9 11.40% 735.6 7.69%

    Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje, atsižvelgiant į jų lokaciją [vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas]. Šie rodikliai pateikia išsamesnę informaciją apie vyraujančias kainas, nes išskiria būstą pagal jo dydį, amžių bei vietovės prestižą, kas dalimi atveju paskęsta bendros tendencijos rodikliuose.

    Lentelė 7 – Naujos statybos butų su daline apdaila kainos Vilniaus mieste

    Vieta iki 40 m2 40 – 60 m2 60 – 80 m2 80+ m2
    Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
    Senamiestis 2,100 3,400 1,900 3,500 1,800 3,800 1,800 3,800
    Prestižiniai rajonai 1,700 2,800 1,600 3,000 1,600 3,200 1,600 3,200
    Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
    Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,800 1,300 1,700 1,200 1,600 1,200 1,600
    Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
    Miegamieji rajonai 1,200 1,600 1,100 1,600 1,100 1,400 1,100 1,400
    Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
    Periferija 1,100 1,300 1,000 1,200 1,000 1,150 950 1,100
    Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

    Lentelė 8 – Naujesnės statybos bei renovuotų butų kainos Vilniaus mieste

    Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
    Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
    Senamiestis 1,700 3,400 1,650 3,400 1,600 3,300 1,600 3,500
    Prestižiniai rajonai 1,400 2,500 1,300 2,500 1,300 2,500 1,300 2,500
    Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
    Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,300 1,700 1,250 1,500 1,250 1,500 1,250 1,500
    Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
    Miegamieji rajonai 1,200 1,600 1,100 1,400 1,100 1,350 1,100 1,300
    Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
    Periferija 1,000 1,200 1,000 1,200 900 1,100 900 1,100
    Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

    Lentelė 9 – Senos statybos butų kainos Vilniaus mieste

    Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
    Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
    Senamiestis 1,300 2,000 1,300 2,000 1,200 1,900 1,100 1,900
    Prestižiniai rajonai 1,150 1,700 1,100 1,600 1,050 1,600 1,000 1,300
    Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
    Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,000 1,350 950 1,300 900 1,150 850 1,100
    Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
    Miegamieji rajonai 1,000 1,250 900 1,200 900 1,100 850 1,050
    Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės
    Periferija 950 1,150 900 1,000 800 1,000 800 1,000
    Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

    Siekiantys apsigyventi kotedžuose gali rinktis iš beveik tuzino teritorijų, tarp kurių bene populiariausios Pilaitė bei Pavilnys. Vidutinė kotedžų kaina Vilniaus mieste siekia apie 1,000 Eur/m2, pigiausiems pasiūlymams esant pietvakarinėje miesto dalyje (Pagiriai, Trakų Vokė, Vaidotai ir kt.), o brangiausi Santariškėse bei gretimuose Bajoruose.

    Figūra 5 – Informacija apie kotedžų kainų intervalus bei vidutines kaina, Eur/m2

    Individualūs gyvenamieji namai per pastaruosius trisdešimt metų patyrė vieną didžiausių transformacijų, didelius 2 – 3 aukštų 300 – 400 m2 ploto namus pakeitė nedideli 1 – 2 aukštų 100 – 200 m2 ploto būstai bei kotedžai. Didžiausi individualių gyvenamųjų namų kvartalai tradiciškai yra susiformavę Vilniaus miesto pakraštyje, ties Ukmergės bei Molėtų plentais, aplink Pilaitės bei Balsių mikrorajonus ir vakarinėje dalyje Pavilnyje.

    Lentelė 10 – Informacija apie tipines individualių gyvenamųjų namų kainas

    Nauja statyba Naujesnė statyba Sena statyba
    Kaina, nuo Kaina, iki Kaina, nuo Kaina, iki Kaina, nuo Kaina, iki
    Centrinė bei prestižinė miesto dalys 400,000 2,000,000 450,000 2,000,000 200,000 600,000
    Gyvenamieji rajonai 180,000 340,000 200,000 400,000 160,000 350,000
    Priemestis 100,000 180,000 120,000 200,000 80,000 200,000